Venta de viviendas en EE. UU., en mínimos de 16 años: los dueños se endeudan para no vender

Las ventas de viviendas de segunda mano en Estados Unidos han caído a su ritmo más lento en dieciséis años, y el motivo está en millones de archivadores: los documentos hipotecarios con un tipo de interés al que nadie quiere renunciar. En vez de vender, los propietarios piden préstamos usando como garantía las casas que se niegan a dejar.

Este bloqueo va mucho más allá de las inmobiliarias. Quien compra su primera vivienda se enfrenta ahora a unos costes de financiación cercanos a los más altos de este siglo; quien tiene una hipoteca barata encuentra todos los motivos para quedarse donde está, y la Reserva Federal, que normalmente aliviaría esa presión, se prepara para intensificarla de nuevo.

Las ventas se hunden mientras los precios apenas se mueven

La National Association of Realtors dijo que las ventas de viviendas usadas cayeron en octubre hasta un ritmo anualizado de 3,75 millones, un 5,5 % menos que en septiembre y un 8,8 % por debajo de las de un año antes: la cifra más baja desde agosto de 2010. Las ventas descendieron en el Medio Oeste, el Sur y el Oeste, y se mantuvieron estables en el Nordeste. Los precios apenas se inmutaron: el precio mediano de venta fue de 416.700 dólares, ligeramente por encima del nivel de hace un año.

Lawrence Yun, economista jefe del grupo del sector, atribuyó la situación a unos tipos hipotecarios que han «subido a sus niveles más altos desde 2000, salvo en un único mes de 2023». El tipo medio de una hipoteca fija a 30 años ronda el 7,2 % y, según Mortgage News Daily, llegó al 7,30 % en un solo día tras el dato de inflación de esta semana, más alto de lo esperado. Durante la pandemia, esa misma hipoteca costaba poco más del 3 %.

Una hipoteca antigua y barata vale más que mudarse

Casi la mitad de las hipotecas pendientes en Estados Unidos —el 49,1 %— tenía un tipo del 4 % o inferior en el segundo trimestre, según un análisis de datos federales de Realtor.com. Cambiar esa hipoteca por otra con un tipo superior al 7 % puede añadir cientos de dólares a la cuota mensual, así que los propietarios que necesitan efectivo recurren a una línea de crédito con garantía hipotecaria. Los saldos de esas líneas aumentaron en 23.000 millones de dólares en el tercer trimestre, el mayor incremento desde 2005, hasta alcanzar los 481.000 millones, según informó el Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Las entidades financieras notan el parón por ambos lados. Las solicitudes de refinanciación cayeron un 57 % respecto al nivel de un año antes y las solicitudes de compra bajaron un 18 %, según la Mortgage Bankers Association, incluso después de que un breve descenso de los tipos animara a algunos compradores a volver al mercado.

El colchón de capital inmobiliario depende de un tipo variable

Yun ofrece la lectura más tranquilizadora. Los 88 millones de propietarios de viviendas del país gozan, en general, de una posición financiera sólida, afirmó, y una bajada de los tipos podría liberar una demanda acumulada considerable. Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, dijo que no cree que las ventas vayan a mantenerse en niveles tan bajos. Ambas perspectivas dependen de que el dinero se abarate, pero los operadores apuestan por lo contrario. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria suelen tener tipos variables, con una media del 7,49 % a principios de noviembre, según Bankrate, de modo que cada subida de la Fed recae precisamente sobre los propietarios que eligieron una línea de crédito en vez de vender. Los saldos siguen muy por debajo del máximo de unos 714.000 millones de dólares alcanzado en 2009, pero ya han aumentado durante 18 trimestres consecutivos.

Las cifras describen un problema estadounidense. La mayoría de las hipotecas de Estados Unidos tienen un tipo fijo durante tres décadas, por eso sus titulares se quedan inmóviles en vez de vender cuando la presión aprieta. En el Reino Unido, donde el Banco de Inglaterra subió este mes su tipo al 4 % y las hipotecas a tipo fijo suelen durar unos pocos años, los tipos más altos llegan antes a los presupuestos familiares.

La Fed se reúne antes de que se conozca el próximo dato de ventas

Los precios al consumo subieron un 0,4 % en octubre, frente al 0,3 % que esperaban los economistas, y los operadores dan ahora por segura una subida en diciembre: alrededor del 88 % prevé un aumento de un cuarto de punto y el resto, de medio punto, según la herramienta FedWatch de CME. El rango objetivo del tipo de referencia de la Fed se sitúa entre el 3,75 % y el 4 % tras la subida de septiembre, la primera desde 2023. Los responsables de política monetaria celebrarán su última reunión del año el 8 de diciembre, y los agentes inmobiliarios publicarán las ventas de noviembre el día 9.

Una subida encarecería la nueva hipoteca para quien compra y también la casa de la que pidió dinero prestado para poder quedarse.

Etiquetas: tipos de interés, Reserva Federal, hipotecas, vivienda, mercado inmobiliario de EE. UU., National Association of Realtors