El bono americano al 5,11%, récord de 19 años, presiona las hipotecas al alza

Algo ha cambiado en el mercado de bonos estadounidense, y las solicitudes de hipoteca lo notarán antes que los informes de resultados. La rentabilidad del bono del Tesoro a 10 años se disparó 15 puntos básicos, hasta el 5,11%, su nivel más alto desde 2007, después de que la economía de Estados Unidos mostrara algo inesperado: el mayor crecimiento de la actividad empresarial en más de cinco años. No fue una reacción de miedo, sino un cambio de cálculo.

Ese cambio de cálculo tiene que ver con la Reserva Federal. Cuando la Fed elevó su tipo de referencia hasta el 3,75%-4%, por primera vez desde 2023 —en parte, por el petróleo, que había superado los 103 dólares por barril—, los mercados dieron por hecho que el ciclo de endurecimiento monetario entraba en una fase final y lenta. Los últimos datos del PMI han revelado que la economía no se está ajustando a esa previsión. Tanto los servicios como la industria manufacturera crecieron más de lo esperado, y el mercado de bonos respondió llevando los tipos a largo plazo a niveles que la mayoría de los titulares de hipotecas no veían desde que los precios eran considerablemente más bajos.

La rentabilidad del bono a 10 años no es una cifra abstracta. Es el punto de partida que utilizan las entidades para fijar el precio de las hipotecas a tipo fijo a 30 años, al que añaden un diferencial que en los últimos meses ha rondado los 175 puntos básicos de media. Con los niveles actuales, esa cuenta sitúa la hipoteca media a 30 años en el 7% o por encima, y algunas entidades ya han subido más. La diferencia entre una hipoteca al 6,5% y otra al 7% para un préstamo de 500.000 dólares es de unos 165 dólares al mes: una cantidad moderada, hasta que se multiplica en un mercado inmobiliario con una oferta y un inventario ya muy ajustados.

La presión va más allá de la vivienda. Los préstamos para comprar vehículos, las líneas de crédito para pequeñas empresas y la deuda comercial a tipo variable se revisan tomando como referencia el mismo indicador. Las empresas que han ido renovando sus obligaciones a tipo variable desde que este año se reanudaron las subidas de tipos se encuentran con ventanas de refinanciación que llevan meses cerrándose. El golpe es más duro para las compañías que no pueden acceder a los mercados de deuda de grado de inversión a tipo fijo y tampoco pueden asumir otro encarecimiento del dinero prestado.

El argumento para no interpretar esto como un cambio estructural es el siguiente: los datos que han impulsado al alza las rentabilidades son una señal de fortaleza económica, no de fragilidad. El mercado inmobiliario estadounidense funcionó con hipotecas al 7% y al 8% durante la mayor parte de las dos décadas anteriores a la crisis financiera de 2008, y una generación de compradores ha quedado tan excluida de los niveles habituales de aquella época que hoy el 7% parece excepcional, cuando en realidad tiene precedentes históricos. También está el factor del petróleo. Si los precios del crudo vuelven a bajar —como hicieron brevemente la semana pasada tras las señales diplomáticas procedentes del Golfo—, los temores a la inflación suelen moderarse y las rentabilidades de los bonos tienden a seguir el mismo camino.

Para los ahorradores con capital disponible para invertir, el 5,11% del bono a 10 años ofrece la mejor rentabilidad sostenida de la deuda respaldada por el Gobierno desde antes de la crisis financiera. Las letras del Tesoro a seis meses pagan más del 5%. La nueva emisión neta se ha absorbido sin dificultades, lo que apunta a un auténtico trasvase desde la renta variable hacia la renta fija: un cambio que suele mantenerse cuando las rentabilidades superan los niveles que los grandes inversores institucionales consideran una alternativa creíble a las acciones.

La próxima reunión de la Reserva Federal será a finales de octubre. Los mercados asignan una probabilidad del 66% a una segunda subida de tipos antes de que acabe el año, frente al 55% de principios de esta semana. El miércoles, el mercado de bonos ya hizo su apuesta. El informe de empleo de septiembre y el próximo dato de inflación subyacente PCE —ambos previstos antes de la reunión de octubre— determinarán si acertó.

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